عقد اجاره چیست؟ به همراه شرایط و احکام

عقد اجاره چیست؟ به همراه شرایط و احکام: عقد اجاره از عقود معین و دارای قواعد مخصوص به خود را می باشد.

عقد اجاره چیست؟ وکیل تک

بهتر است بدانید با این که می توان با دانستن برخی از قواعد و اصول قانونی، هر شخصی اقدام به تنظیم قرارداد نماید، اما باید اشاره کرد موضوع قرارداد نویسی امری تخصصی است که باید توسط یک وکیل دادگستری یا مشاور حقوقی مسلط به این امر تنظیم شود.

• تعریف و اوصاف عقد اجاره
• عقد اجاره در قانون ایران
• ارکان عقد اجاره

شرایط و احکام مورد اجاره

1. انتفاع و عین مستاجره با بقای اصل آن ممکن باشد
2. مورد اجاره ممکن است مفروض یا مشاع باشد
3. مورد اجاره ممکن است عین خارجی و یا کلی باشد
4. موجر باید مالک منفعتی باشد که آن را به وسیله عقد اجاره واگذار می‌نماید:
5. مورد اجاره باید معلوم باشد: معلوم بودن مورد اجاره به دو امر محقق می‌شود: اولاً معین بودن دوم مبهم نبودن.
6. منفعت مورد اجاره باید مشروع باشد چنانکه ماده ۲۵۰ قانون مدنی می‌گوید
7. قدرت بر تسلیم عین مستاجره

آثار و احکام عقد اجاره

• تکالیف موجر
• تکالیف مستاجر
• فسخ اجاره
• شرایط بطلان اجاره

قرارداد نویسی و دعاوی عقد اجاره با گروه حقوقی وکیل تک

تعریف و اوصاف عقد اجاره

اجاره عبارت است از تملیک منفعت به عوض معلوم. اجاره مانند بیع از عقود تملیکی و معوض می‌باشد با این فرق که مورد بیع عین مشخصی است و مورد اجاره منفعت مشخصی.

عقد اجاره در قانون ایران

قانون مدنی در ماده ۴۶۶ می‌گوید:(اجاره عقدیست که به موجب آن مستاجر مالک منافع عین مستاجره می‌شود.)

همچنین علاوه بر شرایط اساسی برای صحت معامله که قانون مدنی در ماده ۱۹۰ بیان نموده دارای شرایط خاص خود نیز می‌باشد که با اجتماع آنها عقد اجاره محقق می‌شود.

اجاره عقد است و طبق ماده ۱۹۱ قانون مدنی:( عقد محقق می‌شود به قصد انشا به شرط مقرون بودن به چیزی که دلالت بر قصد کندبه آن چیز.) و آن باید صریح در معنی و مقصود باشد.

عقد مزبور به وسیله ایجاب از طرف موجر و قبول از طرف مستاجر محقق می‌شود.پس اجاره عقدی است معوض و دارای دو طرف و دو مورد می‌باشد که عوضین هستند.

ارکان عقد اجاره

طرفین عقد:

ماده۴۶۶ قانون مدنی در اجاره اشیا یا حیوان،اجاره دهنده را موجر و اجاره کننده را مستاجر می‌گویند.

ماده ۵۱۲ قانون مدنی در اجاره اشخاص متذکر شده است کسی که منافع خود را در اجاره می‌دهد اجیر و کسی که اجاره می‌کند مانند اجاره اشیا مستاجر می‌نامند.

طرفین عقل باید دارای اهلیت برای معامله یعنی بالغ عاقل و رشید باشند، زیرا اهلیت طرفین طبق ماده ۱۹۲ قانون مدنی شرط اساسی برای صحت هر معامله است.

ماده ۲۱۲ قانون مدنی: (معامله با اشخاصی که بالغ یا عاقل یا رشید نیستند به واسطه عدم اهلیت باطل است.) پس محجور نمی‌تواند در اموال خود تصرفاتی کند و همچنان که نمی‌تواند تعهد کند.زیرا که عقد اجاره موجب انتقال منفعت و یا تعهد است.

همچنان که عقد اجاره به وسیله شخص موجر با مستاجر  یا نماینده ایشان اعم از ولی و قیم  و وکیل قراردادی در حدود اختیارات منعقد می‌گردد.

عوضین:

عقد اجاره مانند بیع معوض و دارای دو مورد است: مورد اجاره و دیگری عوض منافع

مورد اجاره موضوع عقل قرار می‌گیرد بر دو قسم است:

۱.منفعت:

چون منفعت در وجود تابع عین می باشد مالی که منفعت آن مورد اجاره قرار می‌گیرد.

۲.عمل:

اجاره عقدی است عهدی و اجیر تعهد می‌نماید که عمل معینی را برای مستاجر انجام نماید .

شرایط و احکام مورد اجاره

1. انتفاع و عین مستاجره با بقای اصل آن ممکن باشد

ماده ۴۷۱ قانون مدنی برای صحت اجاره باید انتفاع از عین مستاجر با بقای اصلی آن ممکن باشد.

یعنی مالی که منفعت آن مورد اجاره قرار می‌گیرد باید از اشیایی باشد که در اثر انتفاع از آن عین مال معدوم نگردد و هرگاه در اثر انتفاع از آن مال نیست شود مانند شیرینی و میوه و امثال آن انتفاع از آن منجر به نابودی می‌شود نمی‌تواند مورد اجاره قرار گیرد.

2. مورد اجاره ممکن است مفروض یا مشاع باشد

همچنان که انتقال عین مال مشاع به وسیله عقد بیع ممکن است،انتقال منفعت آن به وسیله عقد اجاره صحیح می‌باشد.

ماده ۳۰ قانون مدنی:(هر مالکی نسبت به مایملک خود حق همه گونه تصرف و انتفاع دارد.)

انتقال منفعت به طور مشاع یکی از آن تصرفات است ولی تسلیم عین مستاجره در مورد مزبور برای انتخاب مستاجر موقوف به اذن شریک می‌باشد و بدون اجازه او تجاوز به حقوق فردی است و به همین جهت است که تصرف شریک در مال مشترک بدون اجازه باقی شرکا جایز نمی‌باشد.

ماده ۴۷۵ قانون مدنی :(اجاره مال مشاع جایز است لاکن تسلیم این مستاجره موقوف است به اذن شریک.)

۳.مورد اجاره ممکن است عین خارجی و یا کلی باشد

همانطور که عین کلی می‌تواند مورد عقد بیع قرار گیرد ممکن است منفعت کلی نیز مورد اجاره واقع شود.

ماده ۵۱۰ قانون مدنی:(در اجاره حیوان لازم نیست که عین مستاجره حیوان معینی باشد بلکه تعیین آن به نوع معینی کافی خواهد بود.)

ماده مزبور اگرچه در مورد اجاره حیوان است ولی خصوصیتش در حیوان موجود نیست که موجب صحت این نوع اجاره باشد بنابراین چنانکه از ماده ۴۸۲ قانون مدنی استنباط می‌شود اجاره کلی در کلیه اقسام سه گانه اشیا انسان و حیوان صحیح می‌باشد.

۴.موجر باید مالک منفعتی باشد که آن را به وسیله عقد اجاره واگذار می‌نماید:

در صورتی مورد اجاره منفعت عین خارجی است موجر باید در حین عقد مالک آن منفعت باشد زیرا به موجب عقد اجاره موجر منفعت عین مستاجره را به مستاجر تملیک می‌نماید و تملیک به وسیله غیر مالک فضولی است و نافذ نمی‌باشد.

ولی لازم نیست که موجر مالک عین مستاجره باشد زیرا مورد انتقال در عقد اجاره فقط منفعت است و عین در مالکیت مالک خود باقی است.

بنابراین کسی که منفعت خانه را به دیگری واگذار می‌نماید ممکن است مالک خانه نباشد به سببی از اسباب مانند صلح و اجاره مالک منفعت بوده و یا به وسیله حق انتفاع می‌توانسته انتفاع ببرد.  برابر ماده 473 و474  مستاجر مالک منافع است و هر مالکی می‌تواند در ملک خود هر کن تصرفی بنماید.

۵.مورد اجاره باید معلوم باشد: معلوم بودن مورد اجاره به دو امر محقق می‌شود: اولاً معین بودن دوم مبهم نبودن.

الف-معلوم بودن مورد اجاره:

به دستور ماده ۴۷۲ قانون مدنی:(عین مستاجره باید معین باشد و اجاره عین مجهول یا مردد باطل است.)معلوم بودن عین مستاجره یکی از شرایط صحت عقد اجاره است. قانون مدنی معین بودن مورد معامله را یکی از شرایط اساسی برای صحت معامله دانسته است خواه از عقود معین باشد یا غیر معین.

بطلان اجاره در دو صورت مزبور از نظر آن است که در مورد معامله باید متعهد و متعهد له بدانند که چه چیزی تعهد می‌شود و الا هرگاه معین نباشد معامله قرری خواهد بود و معاملات غربی باطل است .

ب-مبهم نبودن مورد اجاره:

مورد اجاره در عقد باید معلوم باشد و چنانکه در مورد بیع،گذشت شرط مزبور یکی از شرایط اساسی برای صحت معامله است. ماده ۲۱۶ قانون مدنی می‌گوید:(مورد معامله باید مبهم نباشد،مگر در موارد خاص که علم اجمالی به آن کافی است.)

معلوم بودن مورد اجاره به وسیله مشاهده یا بیان اوصاف کمی و کیفی آن به عمل می‌آید و چون منفعت امری تدریج الاصول است معلوم بودن مقدار آن به وسیله تعیین مدت و یا عمل می‌باشد.

۶.منفعت مورد اجاره باید مشروع باشد

ماده ۲۵۰ قانون مدنی:(مورد معامله باید مالیت داشته باشد و متضمن منفعت عقلایی مشروع باشد.)

اجاره‌ای یکی از معاملات است و مشمول ماده بالا می‌شود و هرگاه منفعتی که مورد اجاره از طرف قانون ممنوع باشد عقد فاقد شرایط اساسی برای صحت معامله بوده و باطل می‌باشد منفعت قماربازی خانه‌ای را اجاره نماید .

۷.قدرت بر تسلیم عین مستاجره

قدرت بر تسلیم عین مستاجره مورد معامله شرط اساسی برای صحت در کلیه معاملات است و به دستور ماده ۴۷۲ قانون مدنی قدرت بر تسلیم این مستاجره شرط صحت اجاره می‌باشد.زیرا علت تعهد مستاجر در مقابل موجر به پرداخت مال الاجاره همان انتفاع از عین مستاجر است. و هرگاه مورد اجاره را نتوان به قبض مستاجر داد تا منتفع شود تعهد فاقد علت می‌باشد و باطل است بنابراین در صورتی کسی اجاره دهد و در تمامی مدت آن خانه در تصرف غاصبانه شخص ثالثی باشد و موجر اخذ و تسلیم آن را به مستاجر نداشته باشد اجاره باطل خواهد بود مگر اینکه مستاجر خودش بتواند مورد اجاره رابه دست آورد که در آن صورت اجاره صحیح خواهد بود.

آثار و احکام عقد اجاره

• چنانکه از ماده ۴۶۶ قانون مدنی معلوم می‌گردد در صورتی که مورد اجاره عین خارجی باشد،اجاره عقدیست تملیکی و منفعت مورد اجاره به وسیله عقد به مستاجر منتقل می‌شود و از آن زمان مستاجر مالکی منفعت منفعت در ملک او قرار می‌گیرد.
• عقد اجاره مانند عقد بیع عقد لازم می‌باشد و طبق ماده ۲۱۹ قانون مدنی بین طرفین و قائم مقام قانونی آنها لازم الاتباع است. مگر اینکه به رضای طرفین یا اقاله و یا به علت قانونی فسخ شود.

اجاره مانند عقود جایز به فوت یکی از طرفین منحل نمی‌گردد. ماده ۴۹۷

• در صورتی که در عین مستاجر عیبی باشد که در اثر آن به مستاجر خساراتی وارد آید ضامن آن نخواهد بود. مگر آنکه طبق ماده ۳۳۳ قانون مدنی مالک مطلع بر آن عیب بوده و رفع ننموده است و یا از عدم مواظبت او تولید شده باشد.

تکالیف موجر

۱.به دستور ماده ۴۷۶ قانون مدنی موجر باید عین مستاجره را تسلیم نماید زیرا منافع عین مستاجره به وسیله عقد اجاره به ملکیت مستاجر در می‌آید و به مستاجر نمی‌تواند استیفای منافع نماید مگر این که عین مستاجره در تمامی مدت در تصرف او باشد .تکلیف مذکور مانند تکلیف بایع به تسلیم مبیع به مشتری می‌باشد.

۲.کلیه مخارجی که برای بقا عین مستاجر لازم است بر عهده مالک آن می‌باشد و هرگاه عرف محل اقتضا نماید که مستاجر تعدیل از موجب مطالبه نماید مستاجر به طور متعارف پرداخته و از موجه دریافت خواهد داشت .

۳.طبق ماده ۴۸۶ قانون مدنی تعمیرات و کلیه مخارجی که در عین مستاجر برای امکان انتخاب از آن لازم است به عهده مالک است مگر عرف آن منطقه برخلاف آن باشد و همچنین از آلات و ادواتی که برای امکان مستاجر لازم می‌باشد قابلیت استیفای منفعت انتقالی موقوف به آن است و از باب مقدمه به عهده موجر می‌باشد.

بهترین وکیل قزوین/مجتبی بهرامی

۴.به دستور ماده ۴۸۴ قانون مدنی موجر نمی‌تواند در مدت اجاره در عین مستاجره تغییر دهد که منافع مقصود مستاجر از استیجار باشد چنانکه هرگاه مورد اجاره مغازه باشد ولی ویترین آن را حذف کند زیرا عمل موجر اگرچه تصرف در ملک خود است موجب تعزر استیفای منافع مستاجر می‌گردد و منافی با حق مالکیت مستاجر در منفعت است.

۵.موجر می‌تواند عین مستاجر را به هر کس بخواهد انتقال دهد زیرا مالک می‌تواند همه گونه تصرف در ملک خود بنماید،اجاره به حال خود باقی است زیرا انتقال این بدون منفعت مدت اجاره منافات با اجاره سابق ندارد و هرگاه پس از انتقال اجاره فسخ یا اقاله شود منافع مورد اجاره به موجر یعنی مالک سابق برمی‌گردد. زیرا مورد معامله در اساس انحلال عقد به مالک قبل از عقد برمی‌گردد. همچنین در صورتی که مشتری در حین عقد جاهل باشد که منافع مورد معامله قبلا انتقال داده شده بوده و برای مدتی منفعت است می‌تواند را فسخ بنماید.

تکالیف مستاجر

۱.مستاجر باید طبق ماده ۴۹ قانون مدنی مال الاجاره را در مواردی که بین طرفین مقرر است تادیه کند و در صورت عدم تادیه،در مواعد که مقرر است نقدی بپردازد. بنابراین هر کس خانه‌ای را برای یک سال به مبلغی و طبق قرارداد اجاره کند وطرفین موعدی برای پرداخت مال الاجاره نگذارد مستاجر پس از عقد تمامی آن را به موجب بپردازد.زیرا اجاره یک عقد تملیکی است.

۲.مستاجر باید طبق۴۹۰ قانون مدنی:(……. عین مستاجره را برای همان مصرفی که در اجاره مقرر شده،استقاده نماید و در صورت عدم تعیین در منافع مقصوده که از اوضاع احوال استنباط می‌شود استعمال نماید.)چنانکه هرگاه مغازه‌ای برای فروش لباس داده شده است مستاجر نمی‌تواند مغازه قصابی تبدیل کند زیرا علاوه بر آنکه مصرف مزبور مورد نظر موجب بوده مستاجر نیز تعهد بر آن کرده است و منفعت با قیود مزبور به وسیله اجاره مورد انتقال قرار گرفته است.

۳.طبق ماده ۶۳۱ قانون مدنی:(عین مستاجره در دست مستاجر امانت است.) و به گفته ماده ۴۹۰ قانون مدنی باید در استعمال عین مستاجره به نحو متعارف رفتار کرده تعدی و تفریط نکند. زیر عین مستاجره متعلق به موجر،برای انتفاع از منفعت انتقالی به تصرف مستاجر داده شده است.

چنانکه در مورد حق انتفاع و وقف با عاریه می‌باشد.در این صورت مستاجر طبق ماده ۴۹۳ قانون مدنی نسبت به عین مستاجره ضامن نیستمستاجر بدون تعدی و یا تفکیک کلاً یا بعضا طرف شود مسئول نخواهد بود ولی گاه مستاجر از حد متعارف تجاوز کند و تعدی و تفریط بنماید در حکم غاصب و از زمان تعدی و تفریط ضامن آن می‌گردد.اگرچه تلف و نقص در اثر تعدی نشده باشد.

فسخ اجاره

ماده ۴۵۶ قانون مدنی :(تمامی انواع خیار در جمیع معاملات لازمه ممکن است موجود باشد مگر خیار مجلس و حیوان و تاخیر ثمن که مخصوص بیع است.)

خیارات عبارتند از: خیال شرط،خیار رویت و تخلف وصف،خیار غبن،خیار عیب،خیار تدلیس،خیار تبعض سفقه و خیار تخلف شرط.

۱.خیار تخلف شرط :

قانون مدنی در ذیل ماده ۴۹۶ می‌گوید:(شرایطی که بین موجر مستاجر مقرر است خیار فصل از تاریخ مثلا هرگاه در عقد اجاره مستاجر و موجر شرط نماید که تعمیراتی در مورد اجاره بنماید و یا ساختمانی اضافه کند و بعداً موجب از انجام آن امتناع نماید مستاجر می‌تواند اجاره را فسخ کند و یا به همان نحو نگه دارد تقلیل نسبی اجاره را نمی‌تواند با مطالبه نماید همچنین هرگاه موجب و مستاجر شرط بند مستاجر مورد اجاره را به دیگری واگذار ننماید و یا آن را محل شغل و کسب مخصوص قرار دهد به تخلف مستاجر موجر می‌تواند اجاره را فسخ کند.

۲.خیار عیب:

که در آن سه فرض تصور می‌شود:

الف-معیوب بودن عین مستاجره :

در ماده ۴۷۸ قانون مدنی می‌گوید :هرگاه معلوم شود عین مستاجر در حال اجاره معیوب بوده مستاجر می‌تواند اجاره را فسخ کند یا به همان نحوی که بوده است اجرت آن را با همان نحو قبول نماید.ولی اگر موجب رفع عیب کند به نحوی که به مستاجر ضرری نرسد مستاجر حق فسخ ندارد.

ب-معیوب بودن عین مستاجر بعد از عقد و قبل از قبض:

قسمت اول ماده ۴۸۲ قانون مدنی:(عیبی که بعد از عقد و قبل از قبض منفعت در عین مستاجر حادث شود موجب خیار است.)

مسئولیت انتقال دهنده نسبت به مال مورد انتقال در عقد تملیکی تا زمان تسلیم آن به آن انتقال گیرنده موجود و سپس ساقط می‌گردد.)

پ-معیوب شدن عین مستاجره در هنگام مدت اجاره:

ماده ۴۸۰ که :(اگر عیب در اثناء مدت اجاره حادث شود نسبت به بقیه مدت خیار ثابت است.)

عقد اجاره به اعتبار مدت به دو صورت منحل می‌شود که نسبت به مدت قبل از به وجود آمدن عیب صحیح و نسبت به مدت بعد از عیب در آن قابل فسخ می‌باشد. زیرا منافع مدت قبل از پیدایش عیب سالم بوده و به وسیله مستاجر استیفا نیز شده است و بدین جهت عقد اجاره تا تاریخ پیدایش عیب صحیح شناخته می‌شود.

خیار عیب در مورد اجاره چنانکه از ماده ۴۳۵ قانون مدنی در مورد استنباط می‌شود بعد از علم به آن عیب، فوری است و هرگاه مستاجر با علم به خیار در اعمال حق فسخ تاخیر بنماید خیار ساقط می‌شود.

۳.خیار تبعض صفقه:

ماده ۴۸۳ قانون مدنی:(اگر در مدت اجاره عین مستاجر به واسطه حادثه‌ای کلاً یا بعضاً تلف شود از زمان تلف نسبت به مقدار تلف شده منفسخ می‌شودو در صورت تلف بعض آن مستاجر حق دارد اجاره را نسبت به بقیه فسخ کند آیا فقط مطالبه تقلیل نسبی مال الاجاره نماید.)

بیان حکم خیار تبعض سفقه در ماده بالا تابع حکم از بین رفتن عین مستاجره می‌باشد.

۴.خیار شرط:

ماده ۴۸۹ قانون مدنی:(اگر عین مستاجر به دیگری منتقل شود اجاره به حالت خود باقیست مگر اینکه موجب حق فسخ در صورت نقل را برای خود شرط کرده باشد.)

شرط فسخ برای موجر در صورت فروش عین مستاجره به یکی اشکال ذیل است :

الف-ضمن عقد اجاره برای موجر و تمامی مدت اجاره حق فسخ شرط می‌شود ولی اعمال آن وابسته به فروش عین مستاجره است.

ب-ضمن عقد اجاره شرط می‌شود عین مستاجره را بفروشد،حق به وجود می‌آید.

ج-ضمن عقد اجازه داده شود که چنانچه موجب عین مستاجر را بفروشد عقد اجاره به خودی خود منفسخ می‌گردد.

د-ضمن عقد اجاره شرط می‌شود چنانچه موجر عین مستاجر را بفروشد مستاجر ملزم باشد اجاره را فسخ نماید.

شرایط بطلان اجاره

با تحقق هر کدام از شرایط زیر به تنهایی یا با هم عقد اجاره باطل است :

• فقدان یکی از شرایط اساسی برای صحت معامله
• تلف شدن عین مستاجر قبل از قبض یا بلافاصله بعد از تسلیم
• از بین رفتن امری که اجاره برای آن به عمل آمده است
• تلف شدن عین مستاجره در مدت اجاره
• خارج شدن مورد اجاره از قابلیت انتفاع
• انقضای مدت اجاره

قرارداد نویسی و دعاوی عقد اجاره با گروه حقوقی وکیل تک

شما می‌توانید با این مطلب و سایر نوشته‌های موجود در سایت، یک قرارداد بیع تنظیم کنید. اما باید توجه شود که نوشتن عقد اجاره یک موضوع تخصصی است و بهتر است از وکیل تنظیم قرارداد و کارشناس حقوقی کمک بگیرید.

عقد اجاره چیست؟ به همراه شرایط و احکام

عقد اجاره چیست؟ به همراه شرایط و احکام

عقد اجاره چیست؟ به همراه شرایط و احکام

آدرس دفتر وکالت: قزوین، خیابان شهید سلیمانی(نوروزیان)، نبش حکمت57،پلاک3، طبقه3، واحد12

شماره دفتر: 02833663646

شماره همراه: 09127895818

ما را با کلیک در صفحات ذیل دنبال کنید

برگه ها و نوشته ها